„Siódemki”, czyli o tym jak można zabezpieczyć wynajem lokalu użytkowego

Zwolnienie lekarskie nie „chroni” przed dyscyplinarką
Sierpień 9, 2018
Kto odpowiada za płatności z tytułu najmu mieszkania?
Listopad 14, 2018

Inspiracją do zamieszczenia tego wpisu był dla mnie widok powstających biurowców, które codziennie mijam jeżdżąc po Łodzi. W wielu przypadkach są to ogromne inwestycje, a podstawowym celem inwestorów jest „wypuszczenie” lokali najemcom tak, aby jak największa powierzchnia budynku generowała zysk.

Zarówno właściciele szklanych gigantów, jak również właściciele mniejszych obiektów, mogą w swojej działalności napotkać przeszkodę w postaci najemcy nieregulującego należności wynikających z umowy najmu. Niepłacący najemca jest trudnym problemem dla firmy zajmującej się wynajmem nieruchomości użytkowych. Dotyczy to w szczególności sytuacji, gdy najemca nie chce opuścić zajmowanego lokalu i odrzuca propozycje rozwiązania umowy, przez co powierzchni nie można wynająć komuś innemu.

Droga do „pozbycia się” najemcy nieregulującego płatności w „standardowej” formule może okazać się bardzo długa. Jest to szczególnie odczuwalne, gdy umowa najmu zawarta jest na czas oznaczony lub gdy w umowie na czas nieoznaczony ustanowiono długi okres wypowiedzenia. Doprowadzenie do opróżnienia lokalu może wymagać przeprowadzenia szeregu działań, takich jak między innymi wezwanie najemcy do zapłaty czy złożenie oświadczenia o rozwiązaniu / wypowiedzeniu umowy. Następnie, wyegzekwowanie zaległości płatniczych oraz usunięcie opornego najemcy z pomieszczenia wymaga wystąpienia na drogę sądową, a w ostateczności konieczne jest nawet zaangażowanie komornika. Realizacja opisanych formalności jest czasochłonna i kosztowna. Co gorsza, wszystkie działania odbywają się w czasie, w którym nieruchomość nie generuje żadnych zysków.

Powstaje  zatem pytanie – co można zrobić, aby zredukować straty spowodowane przez niepłacącego najemcę? Jednym ze sposobów zabezpieczenia pozycji wynajmującego jest wykorzystanie tzw. „siódemek”.

„Siódemki” to potoczne określenie aktu notarialnego zawierającego oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji na rzecz konkretnego wierzyciela. Instytucja ta uregulowana jest w art. 777 § 1 pkt 4 – 6 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (dalej jako „KPC”).

Co taki akt notarialny daje w praktyce wynajmującemu?

Prawidłowo przygotowane i użyte „siódemki” umożliwiają szybsze przystąpienie do eksmisji najemcy oraz przymusowe wyegzekwowanie zaległości płatniczych. W celu lepszego wyjaśnienia korzyści wynikających z „siódemek”, najlepiej przedstawić różnice pomiędzy prowadzeniem windykacji oraz eksmisji na „zwykłej” drodze sądowej a prowadzeniem tych czynności na podstawie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.

1.      Scenariusz bez „siódemek”

Wynajmujący, który nie dysponuje aktem notarialnym zawierającym oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, w celu uzyskania zapłaty oraz przeprowadzenia eksmisji musi najpierw uzyskać stosowne orzeczenia sądu (wyrok lub nakaz zapłaty), stanowiące tytuł egzekucyjny. Jeżeli pomimo orzeczenia sądu najemca nie chce dobrowolnie uregulować zaległości oraz opuścić lokalu, trzeba poczekać na uprawomocnienie się tytułu egzekucyjnego, a następnie należy wystąpić z wnioskiem o nadanie tytułowi egzekucyjnemu klauzuli wykonalności. Tytuł egzekucyjny po nadaniu klauzuli wykonalności staje się tytułem wykonawczym, na podstawie którego komornik może egzekwować zaległe płatności oraz prowadzić eksmisję.

Cała procedura jest dość długa i generuje liczne koszty w postaci np. opłat sądowych, kosztów obsługi prawnej czy kosztów postępowania egzekucyjnego. Co gorsza, przeciągające się postępowanie w przypadku złej kondycji finansowej najemcy-dłużnika może spowodować, że całkowite wyegzekwowanie zaległych płatności nie będzie możliwe.

2.      Scenariusz z „siódemkami”

„Siódemki” umożliwiają znaczne skrócenie procesu windykacji i eksmisji. Akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji jest tytułem egzekucyjnym, co w odniesieniu do „zwykłego” postępowania sądowego stawia go na równi z wyrokiem i nakazem zapłaty. Oznacza to, że wynajmujący może zacząć działania sądowe od wystąpienia z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a bezpośrednio po jej nadaniu możliwe jest wszczęcie egzekucji komorniczej. „Siódemki” pozwalają na znacznie szybsze i tańsze realizowanie roszczeń wynajmującego, co w praktyce usprawnia szybkie wydanie lokalu nowemu najemcy.

Z formalnego punktu widzenia należy wskazać, że art. 777 § 1 KPC przewiduje trzy rodzaje   aktu notarialnego zawierającego oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji na rzecz konkretnego wierzyciela, które są uregulowane kolejno w pkt 4 – 6 tego przepisu. W działalności firm zajmujących się wynajmem nieruchomości użytkowych główną rolę odgrywają dwa z nich:

1.      Akt notarialny uregulowany w art. 777 § 1 pkt 4 KPC, w którym najemca zobowiązuje się do zwrotnego przekazania nieruchomości w przypadku zalegania z czynszem i opłatami. W przypadku, gdy najemca nie chce opuścić lokalu, rozpoczęcie eksmisji nie wymaga uprzedniego prowadzenia postępowania sądowego, wystarczy uzyskać klauzulę wykonalności aktu notarialnego.

2.      Akt notarialny uregulowany w art. 777 § 1 pkt 5 KPC, w którym najemca poddaje się egzekucji do wysokości kwoty pieniężnej wskazanej w akcie notarialnym, w przypadku powstania zaległości płatniczych wynikających z umowy najmu. W celu dochodzenia roszczeń nie jest konieczne występowanie z powództwem o zapłatę, wystarczy uzyskanie klauzuli wykonalności aktu notarialnego.

Wskazane wyżej akty notarialne znacznie polepszają pozycję wynajmującego względem najemcy. Z uwagi na to, że na mocy „siódemek” wynajmujący uzyskuje prawo do przymusowego egzekwowania zaległości płatniczych oraz prowadzenia eksmisji w zasadzie „bez sądu”, akty notarialne zawierające oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji są bardzo sformalizowane. Formalizm dotyczy zarówno treści dokumentów, jaki i samej procedury związanej z ich praktycznym wykorzystaniem (np. organicznie czasowe „ważności” aktu z art. 777 § 1 pkt 5 KPC). Błędy formalne mogą doprowadzić do całkowitej niemożności skorzystania z realizacji praw na podstawie „siódemek” przeciwko niesolidnemu najemcy. Zasadniczo nad prawidłowością formalną dokumentu czuwa notariusz. Należy jednak pamiętać, że to wynajmujący jest przede wszystkim zainteresowany uzyskaniem od najemcy „siódemek”. Wynajmujący powinien zatem dokładnie określić treść aktu, jaki chce otrzymać od najemcy, uwzględniając oczywiście wymogi formalne. W większości przypadków procedura pozyskiwania „siódemek” wygląda w ten sposób, że przy zawarciu umowy najmu wynajmujący przekazuje najemcy projekt aktu notarialnego, zobowiązując najemcę do dostarczenia aktu notarialnego o tożsamej treści przed rozpoczęciem korzystania z nieruchomości. Prawidłowe przygotowanie projektu dokumentu jest niezwykle istotne dla sprawności i skuteczności korzystania z zabezpieczenia w postaci „siódemek”.

Jaki z tego wniosek?

Krótko podsumowując – akt notarialny zawierający oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji na rzecz wynajmującego w przypadku zaległości płatniczych jest z pewnością instytucją, której wprowadzenie jest warte rozważenia przez każdą firmę zajmującą się wynajmem nieruchomości użytkowych. „Siódemki”, jeżeli są prawidłowo przygotowane i wykorzystane, pozwalają wynajmującemu na zredukowanie czasu i kosztów odzyskiwania należności oraz eksmisji najemcy z zajmowanego lokalu. Wynajmujący, dysponujący aktem notarialnym zawierającym oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, może niezwłocznie po rozwiązaniu umowy najmu (oraz ewentualnym wezwaniu najemcy do zapłaty) i przeprowadzeniu czysto  formalnego postępowania klauzulowego, przystąpić bezpośrednio do egzekucji komorniczej.  „Siódemki” stanowią niewątpliwie istotny element przy planowaniu polityki efektywnego gospodarowania powierzchniami pod wynajem.