Kto odpowiada za płatności z tytułu najmu mieszkania?

„Siódemki”, czyli o tym jak można zabezpieczyć wynajem lokalu użytkowego
Sierpień 24, 2018
Czy brak zgody wierzyciela zawsze uniemożliwia rozłożenie długu na raty?
Listopad 28, 2018

Kilkukrotnie w mojej praktyce spotkałem się z problemem odpowiedzialności za płatność czynszu i innych opłat za najem lokalu mieszkalnego. Sprawy rozpoczynały się według utartego schematu: zgłaszała się do mnie osoba niebędąca najemcą mieszkania, która była niemile zaskoczona tym, że właściciel lokalu zażądał od niej zapłaty należności z tytułu czynszu. W związku z tym, że problem może okazać się poważny (np. żądanie jednorazowej zapłaty czynszu i innych należnych opłat za cały ostatni rok), postanowiłem poświęcić temu zagadnieniu wpis na moim blogu.

Bardzo często jest tak, że w wynajmowanym lokalu mieszkalnym oprócz osoby wskazanej na umowie jako najemca, stale zamieszkują również inne osoby, jak np. rodzina czy partner. Zarówno najemcy jak i inni domownicy często żyją w przekonaniu, że jeżeli dana osoba nie widnieje na umowie najmu, to nie odpowiada za ewentualne długi związane z korzystaniem z mieszkania. Przekonanie to jest jednak błędne.

Zgodnie z art. 6881 § 1 Kodeksu Cywilnego za zapłatę czynszu i innych należnych opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Oznacza to, że dorosły domownik nie musi podpisywać z wynajmującym mieszkanie żadnej umowy, aby wynajmujący był uprawniony do żądania od niego zapłaty zaległego czynszu lub innych należnych opłat.

Solidarna odpowiedzialność najemcy i dorosłych domowników oznacza, że wynajmujący może żądać zapłaty zaległych należności zarówno od wszystkich dłużników solidarnych (tj. najemcy oraz pełnoletnich domowników), jak również tylko od niektórych z nich. Nie ma przy tym znaczenia sytuacja finansowa danej osoby (np. status bezrobotnego) oraz to, kto konkretnie ponosi winę za brak zapłaty należności – wszyscy dłużnicy solidarni są zobowiązani wobec wierzyciela do zapłaty całej należności. Należy przy tym zaznaczyć, że jeżeli dług spłaci jeden z dłużników, pozostali nie muszą go regulować względem wynajmującego.

W praktyce nierzadko zdarzają się sytuacje, gdy osoba zostaje niesłusznie pozwana o zapłatę za korzystanie z lokalu mieszkalnego, gdyż wierzyciel twierdzi, iż była ona dorosłym domownikiem w okresie, którego dotyczy żądanie zapłaty. Dzieje się tak dlatego, że wynajmujący dość często nie weryfikują kto w lokalu faktycznie przebywa i pozywają osoby, co do których mają wiedzę, że kiedyś w lokalu były (np. dzieci, pomimo iż od kilku lat nie mieszkają z rodzicami). Należy pamiętać, że zgodnie z art. 6881 § 1 Kodeksu Cywilnego odpowiedzialność solidarną za płatności za korzystanie z lokalu mieszkalnego ponoszą wyłącznie osoby pełnoletnie, które „stale zamieszkują” z najemcą. Co więcej, zgodnie z art. 6881 § 2 Kodeksu Cywilnego odpowiedzialność dorosłych domowników (niebędących najemcami) ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania w lokalu. Wykazanie w sądzie, że się w lokalu nie mieszkało w charakterze domownika w okresie, którego dotyczy żądanie zapłaty, pozwoli na uniknięcie obowiązku zapłaty kwot żądanych przez wynajmującego.

Podsumowując, korzystając z wynajmowanego mieszkania trzeba pamiętać o trzech kwestiach. Po pierwsze, za uiszczanie opłat z tytułu najmu mieszkania odpowiadają wszystkie pełnoletnie osoby, które w nim stale mieszkają, a nie tylko najemcy wskazani na umowie. Po drugie, dla własnego bezpieczeństwa każda osoba korzystająca z wynajmowanego lokalu mieszkalnego powinna się interesować, czy opłaty za korzystanie z niego są regularnie uiszczane. Wynajmujący żądając zapłaty zaległych należności może sobie wybrać wedle własnego uznania, od którego z domowników zażąda zapłaty. Po trzecie, otrzymanie pozwu o zapłatę nie oznacza jeszcze, że żądanie w nim zawarte jest zasadne. Jeżeli pozwany w okresie, którego dotyczy żądanie zapłaty, w lokalu mieszkalnym nie przebywał w charakterze domownika, wówczas należy podjąć czynności zmierzające do wykazania bezzasadności żądania wynajmującego, po to aby nie płacić nienależnej mu kwoty.